土地を分ける４つの方法（相続税申告）

こんにちは。渋谷区松濤にある税理士事務所「創栄共同事務所」と申します。

このページで相続の際によく生じる「お父さんが住んでいた自宅の土地をどうやって家族で分ければ無難なのか」問題についてご紹介しております。一緒に考えていきましょう。

土地を分ける方法としては４つの方法が考えられます。

ひとつずつ、メリット、デメリットをご紹介していきます。

なお、今回は、自宅を持っていた父が亡くなり、父と同居していた母と兄、独立した弟がいる家庭で、母と兄は今後も住み続け、母の財産を増やさないように自宅は兄弟で半分ずつ相続するケースをイメージして記載しております。

一つ目は、換価分割という方法です。

これは土地を売却してお金に換えて、分けるという方法です。

例えば1億円で土地が売れたとします。兄弟二人で分ける場合には、それを二人で5,000万円ずつ分けるといったイメージとなります。

現金化されますので、家族の中で分けやすくなります。

この換価分割という方法の最大のデメリットは、土地が手元からなくなってしまう点です。

もしもその土地が自宅の土地ですと、住む場所がなくなってしまいます。

二つ目は代償分割という方法です。

これは土地を相続した人間が、ほかの家族（相続人）へ現金を渡すという方法です。

例えば1億円の土地を兄が相続した場合、二人兄弟で分けようとするときは、兄が弟へ現金5,000万円を渡すというイメージとなります。

この方法は自宅を売却しなくてよいですし、自宅の所有者が兄ひとりになるため、将来的にも管理がしやすいです。

この方法を取れれば、これが最善ではないかと思います。

しかし、この方法は兄が多額の現金を持っている必要があります。

亡くなってからこの方法をしようとしても、お金がなくて出来ないということになりがちです。お父様の生前からコツコツと貯めておく必要が出てきます。中には保険に加入しておくという対策もございます。

共有とは、不動産の名義を共有名義にする方法です。

例えば自宅の土地と建物の名義を兄1/2、弟1/2にする方法です。二人で一つの不動産を所有する形となります。当然、固定資産税の負担や、売却などの意思決定を二人で行うかたちとなります。

この方法は他の方法と比べて手続きが楽です。

特に親の立場に立つと、兄弟仲良く分けることが出来て、安心といった気持になるようです。

しかし、この方法はその場しのぎの策となることがおおいです。

アパートなどの賃貸物件であれば、最終的には売却という選択肢がありますので、この方法も有効だと存じますが、自宅でこの共有という方法をしてしまうと、いずれ弟の方が自宅に住んでいる兄へ持ち分の買い取りを要求したり、不動産の売却ということになりがちです。

自宅の土地をいずれ売却するという場合にはよいのですが、一方がずっと住み続けたい場合にはこの方法はリスクがあるのではないでしょうか。

現物分割とは、共有ではなく、分割して所有する方法です。

土地については分筆といって土地を分割する手続きが必要となります。

自宅の土地を半分に分けた場合、一人一人がその土地の単独所有者になることができます。

分筆する際には土地家屋調査士へ依頼して境界確定測量図面を作成してもらいます。その際に費用と時間がかかりますので、分筆する際には、時間に余裕をもって対応するようになさってください。

土地の場合、道路と接している長さや日当たりをはじめとする様々なことで価格が決まります。

仮に面積ベースで2等分にしたとしても、価格ベースで考えたときには2等分とはいかないでしょう。

このページでは、相続の際、家族でどうやって土地を分けたらよいのかを考えてみました。

今回の事例ですと、亡くなられた父に土地以外にも財産があれば、土地を同居している兄が相続し、それ以外の財産を弟が相続するという方法もよいのかもしれません。

しかし、父の財産は土地しかなく、兄にも金がないという場合には、困ってしまいますよね。

最終的には、共有を選択される方もおおいようです。

※余談ですが、共有名義の登記をする際には、順番にお気をつけください。地域によって違うようなのですが、東京都の場合には、上に登記されている方へ固定資産税の書類が届くようです。詳しくは、その不動産がある場所の固定資産税を管轄する役所へご確認ください。

※共有名義の場合、地域によっては納付書に代表者1名の名前しか記載されていないことがあるようです。共有者が多いと書ききれないから、代表者1名のみを記載するケースが多いようです。なお、東京都の場合には2名ならば両方の氏名が記載されるようです。また東京都の場合には共有名義者それぞれに全額の納税通知書を送付し、持分に応じた納付ができるようですので、相続のときに固定資産税の納付についても決めておいた方がよいかもしれません。

「不動産の相続があった場合の固定資産税について」はこちらをご覧ください。