相続税の土地の評価をもっと下げられるかの検討

このページでは、相続税の土地の評価をもっと下げられるかの検討についてご紹介していこうと思います。

ご存知だとは思いますが、相続税の計算をする上で、路線価がある土地の価格は、まず国税庁が発表する路線価×面積で求められます。そこから、様々な調整を行い、土地の評価額（＝相続税の申告をする上での土地の価格）を求めます。

路線価よりも高く調整するケースは、例えば角地であったり、２路面に面している場合などです。利便性の高い土地は、高く調整するイメージとなります。

他方、低く調整するケースは、例えば間口が狭かったり、形の悪い土地だったり、セットバックが必要だったりするケースです。

この辺りは、相続税の申告書を作成するときに使う「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」を見ながら検討し、調整していただければと存じます。

ただし、「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」の項目だけを検討すれば充分かというとそうではありません。この評価明細書に挙げられていないものもあります。

例えば、「利用価値が著しく低下している宅地の評価」です。これは、国税庁のホームページのタックスアンサーに記載されているもので、該当する土地は10%を控除できるというものとなります。

参照：国税庁ホームページ（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4617.htm）

ここで、気を付けていただきたいことは、「その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるもの」という部分です。

その土地だけでなく、周りの土地も同じ条件であった場合、既に路線価等に反映されていると考えられる場合もありますので、ご留意ください。

国税不服審判所の「裁決要旨検索システム」で検索すると、どういった場合に「利用価値が著しく低下している宅地の評価」が主張されるのかが、見えてくるかと存じます。

例えば、

・新幹線の震動・騒音

・高架線が地上約７メートルの高さにあることによる日照及び眺望への影響

・元墓地

・固定資産税の宅地の評価においても、騒音、振動に係る補正（減価）を行う幹線道路に該当

・電車走行による振動及び騒音

・高低差のある土地

などが出ています。

では、「利用価値が著しく低下している宅地の評価」は重複適用できるのでしょうか？

「裁決要旨検索システム」で検索すると、

元墓地であることによる１０％の評価減を行った原処分をあえて不相当とすべき理由はない。また、新幹線の高架線の敷地に隣接していることによる著しい利用価値の低下については、甚だしい震動及び騒音のほか、本件土地の付近は、主として住宅地として利用されており、高架線が地上約７メートルの高さにあることからすれば、日照及び眺望への影響が認められるので、震動及び騒音による１０％の評価減に加え、更に１０％の評価減を行うのが相当である。

出典：国税不服審判所ホームページ　裁決要旨検索システム（裁決番号 平120033 裁決年月日 平130615）

といった事例もあります。

このページでは、相続税の土地の評価をもっと下げられるかの検討についてご紹介しました。

利用価値が著しく低下している宅地の評価のポイントは、「その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められる」という部分となります。

よく検討・研究なさっていただければと存じます。