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我が家の土地は、もっと下げられる?

相続税の土地の評価をもっと下げられるかの検討

このページでは、相続税の土地の評価をもっと下げられるかの検討についてご紹介していこうと思います。

ご存知だとは思いますが、相続税の計算をする上で、路線価がある土地の価格は、まず国税庁が発表する路線価×面積で求められます。そこから、様々な調整を行い、土地の評価額(=相続税の申告をする上での土地の価格)を求めます。

路線価よりも高く調整するケースは、例えば角地であったり、2路面に面している場合などです。利便性の高い土地は、高く調整するイメージとなります。

他方、低く調整するケースは、例えば間口が狭かったり、形の悪い土地だったり、セットバックが必要だったりするケースです。

この辺りは、相続税の申告書を作成するときに使う「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」を見ながら検討し、調整していただければと存じます。

ただし、「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」の項目だけを検討すれば充分かというとそうではありません。この評価明細書に挙げられていないものもあります。

例えば、「利用価値が著しく低下している宅地の評価」です。これは、国税庁のホームページのタックスアンサーに記載されているもので、該当する土地は10%を控除できるというものとなります。

参照:国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4617.htm

 

ここで、気を付けていただきたいことは、「その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると認められるもの」という部分です。

その土地だけでなく、周りの土地も同じ条件であった場合、既に路線価等に反映されていると考えられる場合もありますので、ご留意ください。

どんなケースで主張されているのか?

国税不服審判所の「裁決要旨検索システム」で検索すると、どういった場合に利用価値が著しく低下している宅地の評価」が主張されるのかが、見えてくるかと存じます。

例えば、

・新幹線の震動・騒音

・高架線が地上約7メートルの高さにあることによる日照及び眺望への影響

・元墓地

・固定資産税の宅地の評価においても、騒音、振動に係る補正(減価)を行う幹線道路に該当

・電車走行による振動及び騒音

・高低差のある土地

などが出ています。

重複適用はできるの?

では、「利用価値が著しく低下している宅地の評価」は重複適用できるのでしょうか?

「裁決要旨検索システム」で検索すると、

元墓地であることによる10%の評価減を行った原処分をあえて不相当とすべき理由はない。また、新幹線の高架線の敷地に隣接していることによる著しい利用価値の低下については、甚だしい震動及び騒音のほか、本件土地の付近は、主として住宅地として利用されており、高架線が地上約7メートルの高さにあることからすれば、日照及び眺望への影響が認められるので、震動及び騒音による10%の評価減に加え、更に10%の評価減を行うのが相当である。

出典:国税不服審判所ホームページ 裁決要旨検索システム(裁決番号 平120033 裁決年月日 平130615)

といった事例もあります。

まとめ

このページでは、相続税の土地の評価をもっと下げられるかの検討についてご紹介しました。

利用価値が著しく低下している宅地の評価のポイントは、「その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると認められる」という部分となります。

よく検討・研究なさっていただければと存じます。

 

おまけ:特定非常災害があった場合には国税庁のサイトをチェック!

「「令和元年台風第 19 号」により被災された納税者の 相続税及び贈与税に係る申告・納付等の期限の延長について」というPDFが国税庁のサイトに掲載されております。

別途、国税庁のサイト「特定土地等及び特定株式等に係る相続税の課税価格の計算の特例(措置法69の6)並びに特定土地等及び特定株式等に係る贈与税の課税価格の計算の特例(措置法69の7)に規定する特定土地等及び特定株式等の評価に関する質疑応答事例集」の送付について(情報))というところに、

地割れが発生した場合や、液状化現象により庭の陥没等があった場合の評価

について記載があるようです。

ちなみに、「特定土地等」とは、特定地域内にある土地等をいい、特定地域については、「「令和元年台風第 19 号」により被災された納税者の 相続税及び贈与税に係る申告・納付等の期限の延長について」というPDFに記載されております

「令和元年台風第 19 号」による災害に係る特定地域には、埼玉県、千葉県、長野県の全域、神奈川県の川崎市、相模原市といったところも指定されているようです。

量がおおいのですが、もしも該当しそうでしたら、検討・研究なさっていただければと存じます。

 

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