「不動産投資で借金漬け」で想定される税金計算の注意点について

医師や公務員・会社員の方の中には、「不動産投資を始めたら、気が付けば借金漬けになっていた。」という方もいるのではないでしょうか。

また「そろそろ売却して、精算しようかな」とお考えの方もいるかもしれません。

このページでは、「不動産投資で借金漬け」状態の方を想定して、不動産収入や不動産の売却した場合の譲渡所得といった税金についてご紹介していこうと存じます。

不動産投資をされている方は、きちんと確定申告をして、納税なさってくださいね。

まず、簡単にご説明しておくと、仮に、マンションなどを購入して、それを貸し出して、家賃収入を得たとします。その場合には所得税などの計算上「不動産所得」として扱われ、確定申告書をして納税をするかたちとなります。

また、所有しているマンションなどの不動産を売却して、売却収入を得たとします。その場合には所得税などの計算上「譲渡所得」として扱われ、確定申告書をして納税するかたちとなります。

※「不動産所得」や「譲渡所得」という点について、そんなことなんでもいいのでは？と感じる方もいるかもしれませんが、所得税の計算上では、税率が異なりますので、重要なポイントです。

「不動産所得」の場合には、最終的には、例えばサラリーマンであれば会社からの給与「給与所得」と合算して、税率がきまります。（総合課税という言い方をします。）

一方、「譲渡所得」については、その不動産の所有期間によって税率が変わってきます。（分離課税という言い方をします。）分離課税は給与所得や不動産所得が多くても、少なくても関係なく、不動産の所有期間によって税率が決まります。

続いて、不動産所得の計算での、「よくある間違い」をご紹介していきますので、こういった点にご留意いただければと存じます。

銀行から借り入れをして、不動産投資をなさっている方とお話ししているといると「借入金（借金）の返済額を経費として考えてしまう」方に出会うことがあります。

「収入より返済の方が多いから、損している。だから確定申告は必要ないでしょ！？」といった具合です。いわゆる「損益」と「現預金の出入り」とをごちゃごちゃに考えてしまっているのだと思います。

不動産収入などについては、その利益に対して税金がかかってきます。利益とは収入から経費を引いたものとなります。

借り入れの返済は、単に借りたお金を返しただけですから、自分で負担したお金ではありませんので経費となりません。１億円借りて、1億円返したとしても、それは単に借りたお金を返しただけですから、自分で負担したお金ではありませんので経費とはなりません。一方、利息については、自分のお金を銀行などに払っている訳ですが、それは経費となってきます（※）

借り入れの返済額を経費とカウントして、「利益出ていないから確定申告していない」という方は、損益計算の考え方が間違っていますので、きちんと確定申告をして納税なさってくださいね。

（※）借り入れ利息については、土地の部分に対応する借入利息は、経費としてカウントしないといったケースもあります。このあたりは分かりにくいところですので、確定申告書の手引きなどを読みながら、しっかりと対応なさってください。

確定申告書について、少し勉強した方ならば、建物などは減価償却という計算をするということはご存知だと思います。

不動産所得の計算では、建物などを買ったときに全額経費へするわけではなく、数年にわたって分割して経費計上していきます。

その減価償却の計算には、決められたルールがあるのですが、そのルールを無視してテキトーな数字で行っている方もいるようです。

きちんとルールに従って計算するようになさってください。

特にマンションなどの場合、購入金額を全額減価償却している方がいるようなのですが、「土地」の購入費部分は減価償却せず、経費にもなりませんので、そのあたり間違えないようになさってください。

先程、不動産収入などについては、その利益に対して税金がかかってきます。利益とは収入から経費を引いたものとなると説明しました。

利益を減らすと税金も減りますから、なんとかして利益を減らそうと、なんでもかんでも経費に突っ込んで、経費を増やして、利益を減らそうと考える方もいるようです。

そういった方は、一旦、落ち着いて考えてください。

不動産所得の経費となるものは、不動産所得に直接的に関連する経費のみです。

例えば、毎日の食費などは経費とはなりません。家族との食事代や衣服の購入代金等々、不動産所得と関係のないものは経費とはなりません。

不動産所得の計算で、経費にできるものは、かなり限られていると言えます。

このページでは、「不動産投資で借金漬け」状態の方を想定して、不動産収入や不動産の売却した場合の譲渡所得といった税金計算の留意点についてご紹介しました。

海外の不動産があるとより複雑になります。

借金漬けですと、借金の返済に加えて、税金も払わなければならないといったことになってきます。資金繰りの計算もしっかりとなさってください。

不動産投資をされている方は、きちんと確定申告をして、納税なさってくださいね。

不動産関連の確定申告は、是非、渋谷区松濤にある当税理士事務所までお気軽にご依頼ください。