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軽井沢などの別荘や研修所を売却した場合の確定申告

こんにちは。渋谷区松濤の税理士「創栄共同事務所」と申します。

軽井沢などに別荘や研修所をお持ちで、それを売却したというお客様の確定申告についてご紹介してきます。

なお、このページでご紹介している内容は、個人の税金のお話となります。(ご存知かとは思いますが、個人の税金と会社の税金ではルールが違います。)

物件を売却して、利益が出ていたら、確定申告をして税金を払う

大雑把なイメージとしては、「物件を売却して、その結果、利益が出ていたら、確定申告をして税金を払う」という流れとなります。

何故かというと、税金は利益に対してかかってくるものだからです。

例えば1億5000万円で購入した土地を1000万円で売却した場合には、損していますので、その土地の売却については確定申告をして税金を払う必要はないということになります。

しかし、ここで問題となってくるのが、利益がいくらなのか?という点です。

土地と建物を1億5000万円で購入して、それを1億4000万円で売却したとします。差額の1000万円を損していますので、「利益は出ていないわ、税金、ないわね、0円ね」と思うかもしれません。

しかし、建物などを売却している場合には、所得税の計算する上では、減価償却という考え方があり、その考えを反映させると、利益が出ていて、確定申告と納税が必要というケースもございます。

税率は、所有期間によって変わる

不動産を譲渡(売却)した場合には、その税率が所有期間によってかわるという点も特徴的です。

また、この「所有期間」は数え方も特徴的です。その不動産を持っていた期間という意味ではなく、譲渡のあった年の1月1日における所有期間となります。

 

この所有期間が5年を超えるものを譲渡した場合には、ほとんどケースでは「長期一般」という区分になり所得税・住民税合わせて税率20%となります。

これが5年以下となると、ほとんどのケースでは「短期一般」という区分になり所得税・住民税合わせて税率39%となります。

例えば、平成30年中に譲渡した場合は、その土地や建物の取得が平成24年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成25年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

ほとんどのケースと書いたのは、「区分」は「長期一般」「短期一般」だけでなく、「長期特定」「長期軽課」「短期軽減」などもあるからです。

ご自身がどの区分になるかで税率がかなり変わりますので、よく確認なさってください。

相続した不動産の所有期間について

間違えやすいところなのですが、相続した不動産の所有期間については、相続で受け取った時点から数え始めるのではありません。

原則として、もともとの所有者(被相続人)が所有し始めたときから数え始めます。

これを相続で受け取った時点から数え始めて、「短期一般だわ」と39%で計算してしまっているケースもあるようです。

もったいないなと思います。

利益はどうやって計算するの? 

大雑把なイメージとしては、売った値段から買った値段を引くと利益となりますが、前述の通り、建物などについては減価償却という考え方などもありますので、簡単には利益の額は計算できません。

計算をする前に、まず資料を集める必要があります。

資料の中には、絶対に必要なものと、合った方がよいものがあります。

絶対に必要なものは、収入に関する情報です。つまり、いくらで売れましたかという情報です。これについては契約書や固定資産税の精算書があると思いますので、比較的みなさん、捨てずにお手元にあることがおおいです。(もしもなければ再発行やコピーを取り寄せるなどなさってください。)

売却の際には、その年の固定資産税の精算も行うかと思います。それも含めますので、ご留意くださいね。

 

あった方が良いものは、経費に関する情報です。経費については、取得費用といって、その不動産を取得したときの費用と、譲渡費用というその不動産を売却したときにかかった費用の二つに分かれます。

譲渡費用については、みなさん、お手元に資料が残っているかと思います。(もしもなければ再発行やコピーを取り寄せるなどなさってください。)売却したときの不動産業者への仲介手数料や印紙代などです。相続した場合の相続登記費用も場合によっては譲渡費用に含まれます。

 

問題は、取得費用です。つまり、いくらで買いましたか?という情報。これがきちんと残っていれば、確定申告は比較的スムーズに進みます。書類を税理士へ渡して確定申告の依頼をしたり、ご自身で申告書を作成すれば、よいのです。

しかし、この資料がない場合には、取得費用不明ということで売った価格の5%を取得費となります。(「取得費が分からないとき」で検索すると国税庁のサイトが出てくるかと存じますので参照ください。)

ただし、中には5%では、あまりにも実態とかけ離れているというケースもあります。そういった場合にみなさん、いろいろ考える訳です。

まとめ

このページでは、軽井沢などに別荘や研修所をお持ちで、それを売却した場合の確定申告についてご紹介しました。

 

不動産を売却したときの確定申告を「譲渡所得の申告」ということもあります。

もしも譲渡所得の申告を頼める税理士を探しているということでしたら、是非、当税理士事務所までご依頼ください。

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